確定測量・境界確定
「お隣との境界が良く分からない。」「境界標が工事などで亡くなってしまった。」「お隣の構造物が自分の土地に入っているかも？」
といった土地の境界についての「悩み」や「紛争」の解決を独自のノウハウで「親切迅速」にお手伝い致します！土地境界確定測量とは隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。土地分筆登記や土地地積更正登記は境界確定測量で境界が確定していることが前提となりますのでご注意ください。
こんなときにご相談ください
土地を売却する場合や、隣地との筆界が不明のため造成工事が出来ないといった場合には、正しい土地境界を決め、境界標識を設置します。また、関係者の筆界承諾書を作成し、お客様にお渡しいたします。
- 土地の境界が不明なとき
- 土地家屋調査士は境界に関する測量のスペシャリストです。境界で気になることやはっきりさせたいと思われればご相談下さい。きっとお力になれると思います。
境界確定測量
- 登記簿上の面積が実際と違うとき
- 登記上の面積を実際に測量した面積と合致させる登記を行います。
土地地積更正登記
- 土地を売買するとき
- 土地を売買する場合には境界が明確になっていることが必要です。
- 越境物があると思われるとき
- 隣地所有者様と土地の境界線及び建物などの工作物の越境状態を確認し立会い合意の下、しかるべき書面を各自保管します。
境界確定に必要な書類
- 委任状（市町村へ確定申請をするためのもの。こちらで作成いたします。）
- 隣地土地所有者と土地境界を確認したことを証する書面（境界確認書又は筆界確認書）
- 市町村と官民境界について確認したことを証する書面（道路境界確定証明書など）
- 地積測量図
※土地家屋調査士が境界調査、測量をして作成その他、場合によって上記書類以外のもの（例えば、相続関係の書類等）をご用意していただく事があります。
土地登記とは？
不動産登記制度は、国民の重要な財産である不動産の状況と権利関係を登記簿をもって正確に公示して不動産取引の安全を図ることを目的としています。この登記簿に必要事項を掲載するとこを登記といいます。
登記簿を備え登記事務を行う役所のことを登記所（法務局）と言います。
簡単に説明すると、国民が安全に不動産取引ができるように国が不動産（土地、建物）を管理していいます。登記簿に登記という方法で、必要な事を書きます。管理している役所は登記所（法務局）です。
不動産に関する登記は、「不動産の表題に関する登記」と「不動産の権利に関する登記」の2種に大別されます。両者の登記は、別個独立にされるものであり、不動産取引の安全を図るために土地・建物の情報を登記簿（法務局に備付けの帳簿又はコンピューター）に登記します。私たち品川総合事務所では土地家屋調査士、司法書士の両資格を保有しておりますので、表題・権利ともにワンストップにてお手伝いできます。
土地登記の種類
- 土地表題登記
- 公有水面の埋立や登記簿の存在しない土地（里道や水路等の払い下げを受けた場合）について登記簿を作成するときに行う登記です。
- 土地分筆登記
- 土地の一部を売却する場合や、土地を分割して兄弟で相続する場合等、1つの土地を複数の土地に分割する手続きを「土地分筆登記」といいます。筆界確定測量の後に、土地分筆登記申請を行います。
- 土地合筆登記
- 土地分筆登記とは反対に、複数の土地を一つの土地にする登記です。自宅の土地が複数になっており、管理が面倒な場合には土地合筆登記を行うことをお勧めします。土地合筆登記は地目が同一でないと出来ませんので、宅地と田の土地合筆登記をしたいといった場合には出来ません。
- 土地地目変更登記
- 土地にはその用途に応じて地目が決められています。家が建っている土地ならば「宅地」、田であれば「田」、畑であれば「畑」といった具合です。この地目に変更があった場合には、不動産登記法で1カ月以内に土地地目変更登記を行うことが義務づけられています。
- 土地地積更正登記
- 土地を分筆登記する時などに、登記簿に記載された面積と実際の土地の面積が異なる場合には前提として、土地地積更正登記をする必要があります。
- 地図訂正の申出
- 法務局に備え付けてある地図や公図に誤りがあるときに行います。
- 土地の境界確認に関する業務
- 公共用地境界明示申請、土地の境界調査に関する業務です。
建物登記とは？
建物表題登記とは簡単に言うと建物を建てて一番最初にしなければならない登記です。この登記をすることによって、今まで無かった対象不動産の登記簿が初めて作成されます。
建物表題登記とは、登記されていない建物について初めて登記簿の表題部を新設し物理的状況（所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名）を明らかにする登記です。登記簿の表題部とは登記簿の頭にくるもので、どの不動産なのかを特定し今後される登記の元になるものです。この登記がされなければこの先どの様な登記も出来ません。この建物表題登記は建物が完成してから1カ月以内に申請しなければなりません。
建物表題登記はまず法務局で登記簿・公図・地積測量図・建物図面を調査し、建物の底地はどういう状況なのか、また同じ敷地内に登記されてる建物があるかどうかなどを調べます。次に現場に赴き法務局で調べた資料と現況が一致するかを慎重にに調べ、設計図などを元に建物の測量をおこないます。その後は調査の結果をまとめ、不動産登記法上の判断をしながら正確な図面を作成し申請書とともに法務局に申請します。
こんなとき建物登記
- 建物を新築したとき
- 建物表題登記
- 建物を増築したとき
- 建物表題変更登記
- 建物の用途を変更したとき
- 建物表題変更登記
- 建物の構造を変更したとき
- 建物表題変更登記
- 建物の全部又は一部を取り壊したとき
- 建物滅失登記、建物表題変更登記
- 数個の建物を一個にしたり、分けたりするとき
- 建物合併登記、建物分割登記
境界確認とは
境界が不明確な場合はもちろん、ブロック塀がある場合や、既に境界標識があり明確であったとしても、その位置をお互いが境界として認識しておられるか確認することです。土地を売りたい、分割したい、ブロック塀を設置したい、境界標識を復元したい時などに現地で立ち会って行われます。境界確認を依頼された方にとっては、「自分には関係がない」と思われるかもしれません。しかし、いつ自分が依頼する側になるか分かりませんし、境界はお互いに協力して管理するものです。要する時間は、長くても30分程度ですので、積極的にご参加ください。もし境界についての図面等がある場合は、ご持参ください。立会当日のご都合が悪い場合は、代理人（親族等）が出席することもできます。
境界確認後に境界標識を現地に設置し、境界確認書（境界標識の記載された測量図添付）を作成しておくことで、後々の境界トラブルを予防できます。境界に関するさまざまな問題について、みなさまに代わって専門的に行う唯一の国家資格者が土地家屋調査士です。
境界標識の大切さ
- あなたの土地には、境界をはっきりと示す境界標識（しるし）がありますか？
- 境界標識とは現地で境界を表す杭のことです。自分の土地は自分で管理することが原則ですが、境界を示す杭がなかったり、せっかくあった杭が動いてしまったりして、どこまでが自分の土地かはっきりしていなかったら、管理するどころか、土地を自由に使うこともできません。場合によっては境界をめぐるいさかいの原因ともなりかねません。
よくある質問
- 既存の建物と同じ敷地内に、車庫や物置などの建物を新しく建てた場合はなにか必要ですか？
- 既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用される建物を新しく建てた場合（所有者が同じ）は、「建物表題変更登記」で申請することができます。この場合、主たる建物の登記簿謄本内に、付随する建物の表示がされます。
- 建物が建ってから1年以上がたつけど、登記をする必要がありますか？
- 建物を新築し、その建物に住所を移転してから1年以内であれば、登記に必要な登録免許税が減税されます（通常は家屋の評価額の1000分の4ですが、減税されると評価額の1000分の1、5になります）。そのため、新築した際は1年以内に登記をすることをお勧めしますが、新築から1年以上が経過した段階でも、建物の現況、所有状況を明らかにするために登記をする必要があります。
- 軽微な増築または一部取り壊しでも建物表題変更登記をする必要がありますか？
- 軽微な増築・一部取り壊しの場合でも、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。
- 田畑をやめて駐車場にしたいのですが？
- 土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。
この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。
但し、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。
事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の届け出をしましょう。 - 所有地を一つにまとめて売却したいのですが、どうしたらいいのでしょうか？
- 複数の土地を一つの土地とする「合筆」（ごうひつ）登記を申請します。複数の土地を１つの土地にまとめたいときに、数筆の土地を１筆の土地にまとめる登記のことを「土地合筆登記」といいます。ただし、所有者が同じ、地目が同じなど合筆できる条件があります。
